李昕垚的博客

揭秘北京换房者

购房的目的无非3种,首次置业、改善换房、投资。毋庸置疑的是,北京的市场充满了换房者。大家身边都有换房的案例,要么孩子要出生需要大面积;要么孩子上学需要学区房;要么想要从郊区换到城区享受便利的生活。以下是换房者揭秘:

换房比例

假如换房者卖掉A房,换一套B房。全市换房者的占比由于以下原因是很难计算的:

  1. A房和B房不在一个公司成交,没有相应的数据
  2. 即使A房和B房都在同一公司成交,但是成交者一次是丈夫,一次是妻子,这样也会造成无法跟踪换房情况

初步估计 换房者的比例在40%以上,所以北京已经进入了满足改善型需求的时代~

什么人在换房

换房者年代分化严重,置换越来越难

换房是特定年龄下的特定需求,是自然而然的事情。但现在的问题是分化特别严重,以前可能是一批人努努力都可以换房,现在只有特定年代的人能换的起了

从年龄来看也印证了换房难的观点,12年时31岁可以换房,16年34岁才能换房,17年会不会更难点,变成35岁才能换房~

籍贯为北京的换房者比例下降

虽然籍贯为北京的换房者比例下降,但是北京人仍然是换房主力,还有大批的置换需求未被满足。河北、河南、山东的换房者占比迅速增加。原因是这些省份的城市吸引力没有北京强,前些年大批人口来到北京首次置业,现阶段到了改善的时间,所以换房比例增加。

为什么换房

为了面积换房

12年的时候,能改善14平米,相当于多1个居室。14~15年能改善10平米,也能多1个小的居室。16年北京房价涨了50%,改善的面积仅仅为 3平米 ,有必要看看改善的目的了。

换房要增加多少钱

换后的房子比换前贵50~65万,其中16年稍微有所降低,再次印证了 换房难 的观点。

远换近

为了便利的生活,换房者会换到更靠近市区的地段。假如以天安门作为中心,平均的距离是向市中心移动1km,即实现远换近1km

一种换房的倾向是,换房者更愿意在本小区换房,比例已经达到了27%

在本小区换房,目的就是为了更大的面积,且生活圈子不受影响。但是2015年的特殊情况需要关注

不同年代的人为什么换房

年代 * 面积

下图说明几点问题:

  1. 从面积差和卖出面积来看,70后的面积需求已经基本满足,但是80后依然在努力换更大的面积
  2. 16年房价上涨幅度很大,打压了82~85的面积需求,其中83和85受影响最大
  3. 86由于起点较低,换到的面积不太大,是未来2~3年的换房主力

年代 * 距离

  1. 住房离天安门的距离与年代有关,出生时间越早,换的房子越靠近内城
  2. 85在12~14年换房主要为了面积,而不是位置

年代 * 交易周期

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