李昕垚的博客

日本房地产泡沫

日本在二战后得到美国的支持,发展迅速,GDP一度达到美国的70%,大有超越美国之势。但从90年代开始,日本房地产崩盘,经济长期萎靡不振,所以有了“失去的20年”。学习日本的房地产发展对判断中国的房地产前途有重要的借鉴意义。

日本房地产发展的4个时期

制度建设期

战后~70年代中期 是制度建设期。在这一时期,日本建立了住房体制,并且提出保障房来满足人民的需求。1973年爆发了第四次中东战争,阿拉伯国家将油价提高了3倍。严重依赖进口石油的日本发生了“石油危机”,原材料价格上涨,土地和房地产价格也相应的上涨。

经济发展期

70年代中期~80年代中期 是经济发展期。这一时期是日本经济发展最迅速的时期。日本优先发展 重工业城市化建设 ,大量的人口流入城市,产生了大量的需求。经济发展带动了房地产的发展。

泡沫产生、膨胀期

80年代中期~90年代初期 是泡沫产生、膨胀期。大部分人认为房地产泡沫的导火索是 广场协定 。80年代美国财政赤字巨大,贸易逆差严重,为了刺激美国出口,1985年美、日、德、法、英签订广场协定,五国联合干预外汇市场,造成美元大幅贬值,日元大幅升值(日本被坑)。日元升值后,国际资金纷纷进入日本。而且日本政府过度的采取宽松的货币政策,M2大幅增加,热钱流入房地产,导致地产价格猛涨。

失去的20年

90年代初期~今 是失去的20年,房地产在90年代初期崩盘,日本经济一路下行,至今尚未恢复。

第一次泡沫

日本的第一次房地产泡沫破灭于1974年,房地产价格短暂下行。

第一次泡沫产生的原因

  1. 住房贷款由公共机关向民间转变,释放了住宅需求
  2. 布雷顿森林体系瓦解 -> 日元升值 -> 出口受阻 -> 经济堪忧 -> 供应货币挽救经济 -> 泡沫产生。由于美越战争带来的美元危机,人们疯狂的用美元兑换黄金。于是1971年尼克松结束了布雷顿森林体系,停止黄金自由兑换,不再实行固定汇率,造成美元贬值。
  3. 刚需和投机需求并存。45~50年是第一次婴儿潮,他们在70年代正好成为刚需

第二次泡沫

日本的第二次房地产泡沫破灭于1991年,自此日本进入了“失去的20年”。

第二次泡沫产生的原因

  1. 1985年广场协定 -> 日元升值 -> 出口受阻 -> 经济堪忧 -> 供应货币挽救经济 -> 泡沫产生。与第一次泡沫产生如出一辙
  2. 宽松的金融环境为泡沫滋生提供了制度条件,融资自由化导致银行的作用下降,银行的不动产贷款增加
  3. 金融加速器推波助澜,土地价格涨 -> 持有土地的企业融资成本降低 -> 企业融资买地

第二次泡沫破灭的原因

  1. 深层原因是需求不足。A:日本的城市化在70年代中期已经基本完成,没有新的进城人口;B:人口老龄化严重,没有新的刚需
  2. 表面原因是供需逆转。由松到紧的货币政策,导致房价下跌,企业纷纷卖地还债,供给大增

第二次泡沫造成的影响

  1. 开发商倒闭
  2. 金融机构坏账增加,有的机构破产
  3. 政府财政赤字严重,国债增加
  4. 普通家庭破产

1995年后,日本和美国签订“反广场协定”,允许日本干预汇率,随后日元贬值。日本政府也实行了扩张性的财政政策,降低税赋和贴现率来挽救经济

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